Управляющие организации обязаны обслуживать дом в виде обеспечения нормативного состояния общего имущества в доме. Одним из направлений деятельности УО являются ремонтные работы.
Каждая УО оказывает ремонтные работы двух видов:
- текущий;
- капитальный.
Рассмотрим особенности каждого вида работ.
Текущий ремонт дома
Текущий ремонт направлен на предупреждение преждевременного износа и поддержание эксплуатационных показателей и работоспособности, устранение повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
Примерный перечень работ по текущему ремонту указан:
- в приложении 2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России);
- в приложении 7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).
Среди работ по текущему ремонту можно выделить:
- восстановление поврежденных участков гидроизоляции фундаментов;
- восстановление приямков, входов в подвалы;
- смена запорной и регулировочной арматуры в системе отопления дома
- и др.
Следует отметить, что в состав работ по текущему ремонту не входят ремонт дверей в квартиры, окон, расположенных внутри квартиры. Такой ремонт собственники данных помещений проводят самостоятельно.
Функции УО по текущему ремонту сводятся к обязанности выявлять необходимость проведения текущего ремонта и предоставлять на общее собрание собственников перечень работ и услуг по текущему ремонту.
Капитальный ремонт
Капитальный ремонт проводится, если физический износ общего имущества достиг максимального согласно законодательству о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и такое имущество не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан.
Факт необходимости капитального ремонта должен подтверждаться:
- предписаниями органов, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда (как правило, речь идет о Государственной жилищной инспекции);
- актами осмотра общего имущества, в которых отражены факты достижения предельно допустимых характеристик общего имущества.
Капитальный ремонт проводится по решению общего собрания собственников помещений, и цель такого ремонта – устранение физического износа или разрушения, поддержание и восстановление исправности и эксплуатационных показателей, а также при необходимости замена соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
Основная функция УО в части капитального ремонта и текущего ремонта – информирование собственников о техническом состоянии дома и необходимости принятия решения о проведении капитального ремонта.
Как правило, текущий ремонт УО выполняют самостоятельно, а капитальный – с привлечением подрядных организаций. При этом не всегда жители дома могут повлиять на выбор подрядной организации при капитальном ремонте. Деньги капремонта могут накапливаться в «общем котле» у регионального оператора, и в таком случае выбор подрядчика – обязанность регионального оператора.