О праве ОГЖН предписывать перерасчет платы за содержание в случае плохого состояния МКД

Определение Верховного Суда РФ от 19 февраля 2021 г. N 301-ЭС20-24304

Жилнадзор "отстоял" в суде законность предписания о проведении перерасчета платы за содержание жилого помещения за период: начало периода - за месяц до проведения проверки, конец периода перерасчета - до момента устранения выявленных нарушений.

Причина перерасчета - плохое состояние МКД (дефекты содержания "в ассортименте" - от трещин в отмостке, стенах и отслоения краски до несоблюдения "санитарного" расстояния от стен МКД до мусорных баков, трупа кошки в подвале, а также отсутствия информации о номере лицензии УК на инфощитах). Любопытно, что замечания по состоянию МКД, - хотя и не оспаривались УК по существу, - были зафиксированы осмотром, а проведен этот осмотр был в рамках документарной (!) проверки УК. Однако данный факт остался без комментариев суда.

По мнению УК, орган ГЖН не мог выдать предписание с требованием "произвести перерасчет платы за содержание помещения", поскольку это требование не взаимосвязано с нарушениями, которые обозначены в акте инспекционного осмотра.

Суды не поддержали данный тезис:

- частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что при управлении домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям техрегламентов и правил содержания общего имущества в МКД N 491;

- в ходе осмотра МКД установлено, что общее имущество в нем содержится с нарушением Правил и норм техэксплуатации жилфонда N170, пунктов 10, 11 Правил содержания общего имущества в МКД N 491;

- согласно п. 6 Правил перерасчета платы за содержание общего имущества, в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, УК обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений,

- а согласно п. 10 этих Правил, размер платы за содержание жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения по приведенной в п.10 формуле;

- таким образом, Правила перерасчета предусматривают механизм восстановления прав потребителя вследствие предоставления ему услуг ненадлежащего качества путем перерасчета платы за такую услугу;

- а в соответствии со ст.155 ЖК РФ расчетным периодом за услуги по содержанию жилого помещения признается календарный месяц;

- соответственно, исходя из содержания Предписания, следует, что УК обязана производить перерасчет платы за содержание жилого помещения ежемесячно до момента устранения выявленных нарушений при содержании общего имущества МКД.

О переходе на "прямые договоры" только после предоставления исполнителю сведений, необходимых для начисления платы

Определение Верховного Суда РФ от 24 февраля 2021 г. N 304-ЭС20-23874

Суды согласились с тем, что переход на "прямой договор" с региональным "мусорным" оператором по решению ОСС возможен только после того, как РО получит полный пакет документов - и протоколы соответствующего ОСС, и сведения, необходимые для расчета и начисления платы за коммунальную услугу по обращению с ТКО:

- Регоператор взыскивал плату за ТКО с УК - за тот период, когда, согласно решениям ОСС, - уже должны были бы действовать прямые договоры,

- однако согласно материалам дела в спорный период регоператору еще не было представлено полного пакета документов, необходимых для перехода на прямые договоры: по части МКД не предоставлены протоколы ОСС; по одному МКД отсутствовала информация для начислений; по трем МКД отсутствовали как информация для начислений, так и протоколы ОСС;

- следовательно, информация о принятых собственниками помещений спорных МКД решениях о переходе на прямые договоры не доведена до регоператора в установленном порядке (причем в отношении всех МКД, находящихся в управлении УК-ответчика),

- следовательно, для регоператора соответствующие правовые последствия не наступили, и статья 157.2 ЖК РФ к спорным правоотношениям в спорный период неприменима;

- нормы ст. 157.2 ЖК РФ начали действовать в отношениях между регоператором и каждым спорным МКД исходя из дат полного поступления документов в адрес регоператора и перехода на прямой договор с ним;

- таким образом, прямые договоры в рассматриваемой ситуации не могут быть признаны заключенными с даты, определенной в решениях ОСС помещений МКД;

- при ином подходе к решению данного вопроса УК не заинтересована в своевременном направлении решений ОСС, поскольку будет уверена, что обязанность по оплате "мусорных" услуг прекратилась в дату составления соответствующего протокола, что будет способствовать злоупотреблениям недобросовестных организаций и фактически парализует деятельность регионального оператора в связи с отсутствием по указанным причинам финансирования.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела, отметив, что УК не известила регоператора в установленном порядке и сроки о принятии собственниками помещений в МКД решений о заключении договором с региональным оператором напрямую (УК не представлены в спорный период оператору полные пакеты документов, необходимые для перехода на прямые договоры с собственниками помещений в МКД).

Можно ли взыскать с ОМСУ разницу между тарифом ОСС и муниципальной ставкой, если этой ставки нет?

Определение Верховного Суда РФ от 24 февраля 2021 г. N 309-ЭС20-18807

УК, - отчаявшись получить просуженный коммунальный долг с нанимателя муниципальной квартиры (приставы не нашли у должника имущества, на которое можно обратить взыскание), - попыталась взыскать часть этого долга (плату за СиР) у ОМСУ, реализуя следующую схему:

- по общему правилу наниматели муниципальных квартир по договору соцнайма обязаны вносить УК плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД и плату за коммунальные услуги;

- при этом согласно ч. 3 ст. 156 ЖК РФ, размер платы за содержание жилого помещения для нанимателей муниципальных квартир по договорам соцнайма устанавливает ОМСУ (так называемая "муниципальная ставка"), - как и для тех МКД, в которых "свой" размер такой платы не установлен на ОСС;

- а если размер этой платы, одобренный ОСС, превышает размер "муниципальной ставки", то разницу в адрес УК уплачивает ОМСУ из своего бюджета, а не наниматель (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ). При этом возложение на нанимателей обязанности по внесению платы за содержание жилого помещения в размере, превышающем "муниципальную ставку", не допускается (пункт 25 Обзора судебной практики ВС РФ N 4 (2019), утв. Президиумом ВС РФ 25.12.2019);

- а если ОМСУ вообще не установил размер "муниципальной ставки"? Её нет вообще (именно так было в спорном случае), следовательно, она равна нулю рублей;

- а если счесть, что "муниципальная ставка" равна нулю, то ОМСУ обязан будет возместить УК полный размер платы за содержание и ремонт ОИ МКД, утвержденный на ОСС.

Именно это и потребовала УК, - правда, обозначив обязанность ОМСУ уплатить спорную сумму как "субсидиарную". Апелляционный суд удовлетворил иск.

Однако остальные суды эту "схему" не одобрили:

- органом МСУ плата за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам соцнайма применительно к спорному периоду не устанавливалась;

- следовательно, в данном случае разница в плате, вносимой нанимателем, и установленной органом МСУ, отсутствует.

Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела.

Если отопление отдельно стоящего здания подается из ИТП соседнего МКД, то это здание является частью МКД

Определение Верховного Суда РФ от 24 февраля 2021 г. N 310-ЭС20-24210

УК потребовала от собственника нежилого помещения (расположено в отдельно стоящем здании, однако имеет общий с МКД адрес) выплатить долг по оплате электроэнергии на общедомовые нужды.

Для разрешения спора была назначена судебная экспертиза, эксперт пришел к следующим выводам:

- двухэтажное нежилое помещение ответчика фактически расположено в отдельно стоящем здании, примыкающем к МКД через деформационный шов;

- между указанными зданиями имеются совместные инженерные системы, необходимые для эксплуатации обоих зданий, а именно система внутреннего водопровода: хозяйственно-питьевого и транзитная тепловая сеть, проходящая в подвале МКД;

- от магистральных сетей внутреннего хозяйственно-питьевого водопровода в МКД выполнена разводящая сеть, ведущая как в подвальное помещение нежилого двухэтажного помещения ответчика, так и в подвальное помещение МКД;

- кроме того, в торце подвального помещения МКД имеется индивидуальный тепловой пункт (ИТП), так называемый "элеваторный узел" системы отопления, от которого осуществляется теплоснабжение двухэтажного нежилого помещения. ИТП - специальное теплотехническое оборудование, расположенное в тепловом распределительном пункте, присоединенное непосредственно к транзитной тепловой сети, проходящей в жилом доме до ИТП жилого дома;

- при наличии технической возможности переноса указанных сетей в подвал нежилого двухэтажного помещения, здание ответчика сможет нормально функционировать без инженерных систем (отопление, водоснабжение), расположенных в МКД.

По мнению суда, спорное нежилое помещение является частью МКД:

- принадлежащее ответчику на праве собственности нежилое помещение не может нормально функционировать без инженерных систем отопления и водоснабжения, расположенных в МКД, находящегося в управлении истца;

- до настоящего времени ответчиком не предпринято мер для реализации и изыскания технической возможности переноса сетей, указанных в заключении эксперта;

- следовательно, спорное нежилое помещение связано с общим имуществом МКД, расположенного по тому же адресу;

- то обстоятельство, что нежилое здание ответчика не входит в границы земельного участка, сформированного под МКД, - значения не имеет.

Затем ответчик заявил, что готов покрыть УК часть расходов, понесенных на эксплуатацию трубопроводов холодного водоснабжения и системы отопления МКД, но не расходы на электроснабжение.

Однако суд отметил, что спорное нежилое помещение являются частью МКД, и имеет единый комплекс с общими инженерными сетями, а согласно ст.36 ЖК РФ, п. 2 Правил N 491, собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности все общее имущество МКД, то есть и лифты, лифтовые и иные шахты, и коридоры, и технические этажи, и чердаки, и подвалы, и т.п., и все это надо содержать. К тому же спорное нежилое помещение, расположенное в отдельно стоящем здании, не может функционировать без инженерных систем отопления и водоснабжения, находящихся в МКД и работающих от электричества.

Об обязанности УК обустроить площадку для ТКО на придомовой территории, даже если за ее пределами у МКД уже имеется "своя" площадка

Определение Верховного Суда РФ от 26 февраля 2021 г. N 301-ЭС21-34

УК проиграла во всех инстанциях дело об оспаривании предписания органа ГЖН с формулировкой "принять меры по организации контейнерной площадки для жителей МКД в соответствии с требованиями действующего законодательства". По мнению УК, меры, - причем исчерпывающие, - уже давно были приняты:

- жители управляемого дома пользуются площадкой для сбора ТКО, которая находится хотя и за пределами придомовой территории МКД, однако рядом, имеет твердое покрытие, ограждение и достаточное количество баков, внесена в муниципальную генеральную схему санитарной очистки города и в терсхему обращения с ТКО, а также реестр площадок для сбора ТКО (причем внесена в эти документы именно по адресу управляемого УК дома);

- а обустроить площадку на придомовой территории невозможно - она такая крошечная, что не будут соблюдаться минимальные расстояния, предусмотренные СанПиН к содержанию территорий.

Однако суды указали на следующее:

- контейнерная площадка на придомовой территории спорного МКД отсутствует, а вывоз ТКО организован с контейнерной площадки, расположенной за пределами участка;

- значит, нарушаются требования п. 3.7.1 Правил и норм техэксплуатации жилфонда, N 170 (УК обязаны обеспечивать установку на обслуживаемой территории сборников для твердых отходов), пп. "д.2" п. 11 Правил N 491, пункта 26(1) Минимального перечня услуг и работ по содержанию общего имущества в МКД N 290 (содержание общего имущества МКД включает в себя содержание мест накопления ТКО в соответствии с установленными требованиями);

- что касается санитарных расстояний, установленных в СанПиН, то УК даже не попыталась согласовать с властями возможность уменьшить эти расстояния;

- а что касается имеющейся площадки (той самой, которая внесена в Реестр площадок для сбора ТКО), то, как следует из материалов дела, эту площадку не обустроила сама УК непосредственно в рамках исполнения обязанностей, предусмотренных пунктом 3.7.1 Правил N 170, пунктом 26(1) Минимального перечня;

- при этом правовые основания использования жителями спорного МКД данной контейнерной площадки УК не указала;

- УК не обращалась в ОМСУ за согласованием создания места сбора ТКО по адресу, указанному в Территориальной схеме (площадка появилась в Реестре без заявления УК - стало быть, УК свою работу не выполнила).