Верховный суд России в ходе рассмотрения конкретного дела напомнил принципиальную вещь: на строительство или реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства необязательно получать разрешение. Достаточно направить в государственный орган уведомление, мол, буду строиться, не удивляйтесь.
Как поясняют юристы, соответствующие поправки в Градостроительный кодекс были внесены в 2018 году. При этом, конечно, гражданин не вправе строить, как ему заблагорассудится. Есть нормы, их надо соблюдать. Если дом будет построен неправильно, его могут снести. Но нельзя отправлять бульдозеры к дому, который стоит хорошо, но был построен без разрешения чиновников.
Примерно такой ответ (но в более сложных юридических выражениях) получили чиновники, требовавшие сноса дома в Новороссийске.
Как говорится в материалах дела, некая жительница города произвела реконструкцию своего дома, в результате которой его общая площадь выросла в десять раз: с 60 квадратных метров до 607 квадратных метров. Прибавилось и этажей: был один, стало три.
Чиновники в своем иске указали, что разрешения на реконструкцию не были получены, дом на кадастровый учет не поставлен. А значит, считали они, хоромы надо сровнять с землей. Мнения нижестоящих инстанций по поводу дома разошлись. Одни отказывали чиновникам в иске, другие, наоборот, соглашались.
Кассационный суд пришел к выводу, что дом необходимо все-таки снести. Причина все та же: нет разрешения. Кроме того, дом частично заехал на участки соседей. Правда, соседи не возражали.
Верховный суд России отменил решение о сносе и отправил дело на новое рассмотрение. Если чиновники хотят разрушения, им придется привести другие причины. Самого факта, что женщина не получала от них добро, недостаточно для суровых мер.
Как подчеркнул руководитель практики разрешения споров с государственными органами, споров в области интеллектуальной собственности и корпоративных прав Бюро адвокатов Рашид Гитинов, с августа 2018 года достаточным является только направление в госорган уведомления о планируемом строительстве.
Пленум Верховного суда РФ в 2023 году уже сделал специальные разъяснения: возведение объекта ИЖС или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой.
Чтобы снести дом, необходимо доказать, например, что он представляет угрозу. Допустим, может рухнуть в любой момент и кто будет внутри - окажется под завалами.
Другой вариант - доказать, что дом нарушает чьи-то права. И, как поясняет руководитель практики Бюро адвокатов Рашид Гитинов, надо будет особо объяснить, каким образом снос дома может привести к защите государственных интересов или восстановлению нарушенных прав граждан.
Кстати, с 1 марта 2025 года межевание земельного участка стало обязательным условием для государственной регистрации сделки по его отчуждению или постановки на кадастровый учет. Если в ЕГРН не внесены границы земельного участка, то ни его, ни расположенные на нем здания нельзя зарегистрировать, продать, подарить, обменять или сдать в аренду.
"При покупке земельного участка важно учитывать его категорию и вид разрешенного использования, - рассказывают в Федеральной нотариальной палате. - Например, нельзя строить садовый или жилой дом на землях, предназначенных для огородничества. Участок может считаться археологическим памятником или территорией культурного слоя, что тоже накладывает свои ограничения.
Бывает так, что дом "не привязан" к земле, вместе с которой продается. Или строение может не принадлежать владельцу продаваемого земельного участка. Все это может повлечь проблемы в будущем. Поэтому продавать недвижимость рекомендуется через нотариуса, который предупредит о важных нюансах.