Вопросы содержания и ремонта почтовых ящиков МКД в судебной практике

Абонентские ящики входят в состав общего имущества собственников в МКД

Ящики для корреспонденции являются частью общего имущества собственников помещений в МКД, так как соответствуют признакам такого имущества, указанным в пп. «а» п. 2 Правил № 491: не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование. Такие работы проводятся за счёт собственников (ст.  31 № 176-ФЗ).

Рекомендации по содержанию и ремонту абонентских почтовых шкафов как объектов общедомового имущества содержатся в подразделе 3.15 Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации МКД (приказ Минрегионразвития РФ от 01.06.2007 № 45).

УО обязана ремонтировать и менять сломанные почтовые ящики

Рассмотрим примеры из судебной практики по вопросам установки и ремонта ящиков для почты в МКД. Первая ситуация – собственник квартиры в одном из МКД Барнаула через суд потребовал от УО провести ремонт общего имущества, в том числе заменить существующие почтовые ящики на новые, современные и функциональные.

Судебная экспертиза показала, что они имели многочисленные дефекты: искривление элементов, нарушения креплений дверец, отсутствие запоров и окрасочного слоя. Причина – длительная эксплуатация без проведения ремонтных и покрасочных работ.

Суд первой инстанции посчитал, что почтовые ящики не входят в состав общего имущества. Их обслуживание, содержание, ремонт и замена возможны только в качестве дополнительной услуги (решение Октябрьского районного суда Барнаула от 18.04.2022 по делу № 2-73/2022). Апелляция и кассация оставили это решение в силе.

Собственник подал жалобу в Верховный суд России, который согласился, что нижестоящие инстанции неправомерно отказали истцу в удовлетворении требований по замене ящиков (определение ВС РФ от 16.06.2023 по делу № 51-КГ23-3-К8). Он сослался на ст. 31 № 176-ФЗ, пп. «а» п. 2 Правил № 491 и подразд. 3.15 Положения № 45 и сделал следующие выводы:

-иабонентские почтовые шкафы являются общим имуществом многоквартирного дома;
- за их содержание в надлежащем техническом состоянии отвечает управляющая организация;
- УО проводит ремонт и замену в счёт установленной платы за содержание жилых помещений, вносимой собственниками;
- отсутствие в договоре управления конкретным МКД упоминания ящиков в составе общего имущества не освобождает управляющие организации от обязанности их восстанавливать в случае ненадлежащего технического состояния.

Верховный суд РФ отменил решения нижестоящих инстанций в части отказа обязать УО заменить почтовые ящики и отправил дело на пересмотр.

Ремонт и замена почтовых ящиков происходит за счёт размера платы за содержание жилого помещения

Вторая ситуация – собственник не через суд потребовал от УО заменить ящики, а пожаловался в орган ГЖН. И тот, в свою очередь, выдал компании предписание. Управляющая организация, выполнив эти работы, начислила жителям за это отдельную плату.

Такие действия УО неправомерны, что подтверждают решения судов в деле № А49-6073/2016. Одна из организаций Пензы, чтобы выполнить предписание органа Госжилнадзора, заключила со сторонним подрядчиком договоры, в том числе на ремонт почтовых ящиков в МКД. Плату за работы компания включила в квитанции собственников отдельной строкой: «Ремонт общего имущества».

Жители дома пожаловались в ГЖИ, и управляющая организация получила новое предписание: сделать перерасчёт, исключив дополнительные суммы из квитанций. Компания подала в суд иск с требованием признать предписание недействительным.

Суды всех инстанций отказали УО. Текущий ремонт подъездов и почтовых ящиков нельзя отнести к работам, выполнение которых организация не могла предвидеть, если бы провела должным образом осмотр общего имущества МКД (ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 по делу № А08-4962/2009-27). Следовательно, за них нельзя взимать дополнительную плату с собственников без их согласия. УО пришлось сделать собственникам перерасчёт.

При отсутствии в доме ящиков для корреспонденции УО обязана заложить в размер платы стоимость их закупки

Третья ситуация – когда УО приходит управлять домом и в ходе осмотра общего имущества понимает, что почтовых ящиков нет вообще. Такой случай произошёл с УО из Бурятии: ящики отсутствовали во всех 54 МКД, перешедших в её лицензию.

Компания отправила претензию в администрацию города, потому что дома были построены по республиканской адресной программе переселения граждан из аварийного жилфонда. Но та оставила требование установить ящики без внимания. Тогда УО обратилась в суд, считая, что администрация неправомерно приняла от застройщика дома без почтовых ящиков (дело № А10-1874/2021).

Суд первой инстанции, а за ним апелляционный, отклонили иск: ящики должен устанавливать застройщик, администрация города им не является, а потому возлагать на неё такие работы необоснованно.

В соответствии с договором управления УО обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников, в состав которого входят и почтовые ящики для корреспонденции. Если компания не предусмотрела такие траты в размере платы за содержание, то это её предпринимательские риски.

На заметку управляющим домами

Анализ НПА и судебной практики показывает, что за ремонт почтовых ящиков, их замену и даже установку в уже принятых в эксплуатацию домах – зона ответственности управляющих организаций.

Стоимость таких работ необходимо предусмотреть в размере платы за содержание жилого помещения, который формируется по итогам осмотра общего имущества МКД. При этом нельзя взимать с собственников дополнительную плату за приведение ящиков для корреспонденции в надлежащий вид, в том числе если компания это сделала по предписанию органов ГЖН.

https://portal.roskvartal.ru/soderzhani … y-praktike